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到時(shí)pos機(jī)用戶不是我的
市住建局嚴(yán)格規(guī)范開(kāi)發(fā)商收取認(rèn)籌金等行為的《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商品房銷(xiāo)售行為有關(guān)事項(xiàng)的通知》，昨天發(fā)布后，瞬間刷爆了朋友圈——地產(chǎn)人在轉(zhuǎn)發(fā)，正在或準(zhǔn)備買(mǎi)房的人也在轉(zhuǎn)發(fā)。
只是，關(guān)注點(diǎn)各異。
開(kāi)發(fā)商、房產(chǎn)銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)等，多少有些憂心于此前通過(guò)收錢(qián)來(lái)提前圈定購(gòu)房客戶、營(yíng)造“搶購(gòu)”范圍、促進(jìn)銷(xiāo)售的一些“玩法”，今后怕是不能再玩了。
購(gòu)房者，則多少還有些疑慮——規(guī)定雖好，能否不折不扣地得到貫徹執(zhí)行？能否真正成為可用以維護(hù)自己購(gòu)房權(quán)益的有力武器？
不管是怎樣的心思，根本的基礎(chǔ)，還是在賣(mài)房的想要收、買(mǎi)房的不得不交的各種各樣名目的動(dòng)輒數(shù)萬(wàn)、十?dāng)?shù)萬(wàn)甚至幾十萬(wàn)、上百萬(wàn)元的錢(qián)上面。
事實(shí)上，這種種與購(gòu)房相關(guān)的錢(qián)，已經(jīng)在寧波樓市上持續(xù)了很多年。由其引發(fā)的種種購(gòu)房糾紛，也不絕如縷——特別是在樓市火爆的時(shí)候。
那么，寧波樓市上到底有多少名目的這類(lèi)錢(qián)？
PART.1 認(rèn)籌金案先說(shuō)兩起投訴。付女士的投訴是最近的。
上個(gè)月，她看中了鎮(zhèn)海區(qū)某樓盤(pán)一套90多平方米的期房。雖然這個(gè)樓盤(pán)的房子很緊俏，但付女士還是想要參加搖號(hào)，試試運(yùn)氣。
想有搖號(hào)資格，付女士得付50萬(wàn)認(rèn)籌金。
因?yàn)橐粫r(shí)間拿不出這么大一筆錢(qián)，回家后，付女士就想辦法向親戚朋友借，最后湊到了50萬(wàn)元，在6月25日到售樓處交錢(qián)。
“當(dāng)時(shí)銷(xiāo)售是用POS機(jī)刷我的卡的，這個(gè)錢(qián)就是轉(zhuǎn)出去了，轉(zhuǎn)到哪里我不知道。當(dāng)時(shí)問(wèn)了如果沒(méi)買(mǎi)到什么時(shí)候可以退錢(qián)？銷(xiāo)售只說(shuō)很快的，沒(méi)說(shuō)具體幾日。”
3天后，開(kāi)盤(pán)了
資料圖片。圖文無(wú)涉
這次開(kāi)盤(pán)有500多套房源，但開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)來(lái)了1000多組客戶。
根據(jù)付女士的回憶，當(dāng)天大概傍晚六點(diǎn)半開(kāi)盤(pán)，她等到九點(diǎn)多才被搖中。因?yàn)檫M(jìn)場(chǎng)太晚，付女士心儀的戶型已經(jīng)被認(rèn)購(gòu)?fù)炅耍皇Ｒ恍┐竺娣e的房子，只好放棄作罷。
搖號(hào)結(jié)束后，付女士就去辦理退籌手續(xù)，被告知7月15日后才能退款。
“50萬(wàn)不是一筆小數(shù)目，我還是借來(lái)的，要還給別人的。我估測(cè)了下，就算現(xiàn)場(chǎng)有500人沒(méi)買(mǎi)到，那就涉及到2.5億元的資金。這么大一筆錢(qián)，為什么要隔這么久才給退？”
付女士向有關(guān)部門(mén)多次上訴。終于，在7月10日，開(kāi)發(fā)商將這筆錢(qián)退還給了她。
PART.2 定金案相比之下，劉女士沒(méi)那么幸運(yùn)。
劉女士在2018年4月購(gòu)買(mǎi)了慈溪一個(gè)叫月桂府的樓盤(pán)的房子。房子面積124平方米，總價(jià)110萬(wàn)元，首付44萬(wàn)元，按揭貸款66萬(wàn)元。
但是劉女士在購(gòu)房時(shí)還交了一筆15萬(wàn)元的定金。
蹊蹺的是，這筆定金并沒(méi)有包含在房款里。時(shí)隔一年，開(kāi)發(fā)商也沒(méi)有退還給她。
資料圖片。圖文無(wú)涉
“我第一次去售樓處時(shí)，銷(xiāo)售說(shuō)看中要買(mǎi)的話需要先交15萬(wàn)元定金。我也是個(gè)生意人，按我的理解，定金是包含在總價(jià)里面的，我覺(jué)得這也合理，所以當(dāng)時(shí)就交了。”
去年5月，劉女士再次前往售樓處，簽訂購(gòu)房合同、支付首付款、辦理按揭，這時(shí)，劉女士發(fā)現(xiàn)15萬(wàn)元定金并沒(méi)有包含在房子總價(jià)內(nèi)。
“開(kāi)發(fā)商跟我說(shuō)購(gòu)房后會(huì)退還定金的，但銷(xiāo)售給我正式購(gòu)房發(fā)票時(shí)，把那15萬(wàn)定金的收據(jù)收回去了，當(dāng)時(shí)我還沒(méi)意識(shí)到，覺(jué)得反正以后還有各種錢(qián)要交的，到時(shí)抵扣就好了，不過(guò)我拍照留底了。現(xiàn)在回想下，當(dāng)時(shí)是被套路了。”
劉女士向記者展示了這張收據(jù)，但收據(jù)上的蓋章并不是這家開(kāi)發(fā)商，而是上海恒屋置業(yè)顧問(wèn)有限公司。劉女士是隔了很久后才發(fā)現(xiàn)，這是一家第三方銷(xiāo)售公司。
前幾天，劉女士又去往售樓處，要求開(kāi)發(fā)商退還那15萬(wàn)元定金。工作人員給劉女士做了一個(gè)登記，但是沒(méi)有提及何時(shí)退錢(qián)。
我們記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，關(guān)于這筆15萬(wàn)元的定金，還有其他的說(shuō)法。
劉女士稱(chēng)，在買(mǎi)房時(shí)，銷(xiāo)售說(shuō)這個(gè)錢(qián)是要用來(lái)綁定車(chē)位的，收據(jù)上的交款項(xiàng)目寫(xiě)的則是房屋內(nèi)購(gòu)金。
成立了業(yè)主群后，業(yè)主們熟絡(luò)了起來(lái)，群里討論定金去向的人越來(lái)越多。無(wú)一例外，這些收據(jù)都被售樓處的工作人員收走了。
隨著時(shí)間的流逝，售樓處的銷(xiāo)售換了一撥又一撥，劉女士已經(jīng)找不到當(dāng)初賣(mài)她房子的銷(xiāo)售。
“開(kāi)發(fā)商自己也說(shuō)不清楚，互相推卸責(zé)任，還說(shuō)他們正在跟這家第三方公司打官司……”
目前，劉女士等業(yè)主依然沒(méi)有收到開(kāi)發(fā)商的退款。
PART.3 到底有多少錢(qián)要交？上面兩個(gè)案例中，付女士交的那50萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)商說(shuō)是認(rèn)籌金。劉女士交的10萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)商說(shuō)是定金。
如果買(mǎi)過(guò)期房，可能你還交過(guò)——
“存X萬(wàn)抵X萬(wàn)”的“存抵金”或電商費(fèi)可以按日享受開(kāi)盤(pán)時(shí)房款優(yōu)惠的“日進(jìn)斗金金”“保證可以讓你買(mǎi)到房”的所謂付給開(kāi)發(fā)商內(nèi)部人士的茶水費(fèi)意向金預(yù)訂款……樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)前，到底有多少種名目的錢(qián)，開(kāi)發(fā)商是要購(gòu)房者交的？——事實(shí)上，在樓市火爆、一房難求時(shí)，購(gòu)房者是不得不交這些錢(qián)的。
一位在房產(chǎn)行業(yè)從事了9年的案場(chǎng)負(fù)責(zé)人向記者坦言：
“我也說(shuō)不清楚到底有多少種錢(qián)。”
資料圖片。圖文無(wú)涉
其實(shí)“存抵金”、意向金、電商費(fèi)等等這些費(fèi)用，本質(zhì)是一樣的——
通常是樓盤(pán)在尚未領(lǐng)取預(yù)售許可證前，開(kāi)發(fā)商委托第三方收取，目的是提前鎖定購(gòu)房客戶、營(yíng)造購(gòu)房氣氛，進(jìn)而用以作為確定開(kāi)盤(pán)套數(shù)、開(kāi)盤(pán)價(jià)格等的參考。
總之，就是開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售手段之一種。
而在領(lǐng)了預(yù)售證后收的錢(qián)，可能就會(huì)變成認(rèn)籌金、定金了。
一般而言，像付女士交的認(rèn)籌金，就是常說(shuō)的開(kāi)發(fā)商要求意向客戶驗(yàn)資或凍資的錢(qián)，最后如果買(mǎi)了房，就會(huì)轉(zhuǎn)成首付款的一部分，如果沒(méi)買(mǎi)到或放棄買(mǎi)房，這筆錢(qián)會(huì)在一定時(shí)間內(nèi)退還。
至于定金，一般是不退的，最終會(huì)變成首付款的一部分。像劉女士交的可以退的“定金”，不是嚴(yán)格意義上的定金，更像是意向金。
不過(guò)，各家開(kāi)發(fā)商各有各的操作規(guī)則，有些錢(qián)，在這家開(kāi)發(fā)商那里是同一類(lèi)錢(qián)，在那家開(kāi)發(fā)商處可能就是兩類(lèi)錢(qián)了——比如意向金和認(rèn)籌金
就在市住建局下發(fā)通知的同一天，購(gòu)房者姜先生收到了下應(yīng)一樓盤(pán)的通知。通知大意是：樓盤(pán)從7月17日17:30正式啟動(dòng)認(rèn)籌活動(dòng)，本次認(rèn)籌活動(dòng)只針對(duì)驗(yàn)資客戶，認(rèn)籌金額10萬(wàn)元。
這里面，驗(yàn)資、認(rèn)籌，便是兩筆錢(qián)。
昨日，記者在該售樓處門(mén)口隨機(jī)采訪了幾位購(gòu)房者。
一位剛辦理完認(rèn)籌手續(xù)的王大媽表示，這是第二次交錢(qián)，上一次也交了10萬(wàn)元，但不清楚交的是什么錢(qián)，也不知道錢(qián)的去向，不知道這個(gè)樓盤(pán)有沒(méi)有領(lǐng)到預(yù)售許可證。
“開(kāi)發(fā)商讓我交，我就交了。”
“大概一周前交過(guò)一筆10萬(wàn)元的意向金，沒(méi)有打給第三方，就是凍結(jié)了，開(kāi)發(fā)商說(shuō)要等開(kāi)盤(pán)以后才解凍。”另一位購(gòu)房者陳小姐如是說(shuō)。
隨后，記者通過(guò)電話聯(lián)系到該樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商方面一位營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人。該負(fù)責(zé)人解釋?zhuān)骸白尶蛻艚坏牡谝还P十萬(wàn)元資金是凍結(jié)在客戶賬上，就是驗(yàn)資的一種操作。這次是認(rèn)籌金。”
在采訪“開(kāi)盤(pán)前購(gòu)房者到底要交多少種錢(qián)”這個(gè)問(wèn)題的過(guò)程中，記者得到的答案多到把自己完全搞暈了——
有的錢(qián)，是開(kāi)發(fā)商收的有的錢(qián)，是開(kāi)發(fā)商委托第三方機(jī)構(gòu)收的有的錢(qián)，沒(méi)買(mǎi)到房可以退有的錢(qián)，不能退有的錢(qián)，用以證明你的購(gòu)房誠(chéng)意有的錢(qián)，用以證明你的購(gòu)房實(shí)力……但不管怎樣的千變?nèi)f化，其實(shí)有一點(diǎn)，早在五年前政策就已明確——
在樓盤(pán)未領(lǐng)取預(yù)售許可證之前，不管什么費(fèi)用，開(kāi)發(fā)商或第三方機(jī)構(gòu)都是不允許收取的。
市住建局在2014年4月23日曾發(fā)過(guò)一個(gè)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商品房預(yù)售行為的通知》，通知第七條明確：
未取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)（銷(xiāo)售代理）機(jī)構(gòu)……不得在項(xiàng)目售樓處（銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)）以認(rèn)購(gòu)、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)放VIP卡等方式向買(mǎi)受人收取或變相收取定金、預(yù)定款、“認(rèn)籌金”、“誠(chéng)意金”、“存抵活動(dòng)”等性質(zhì)的資金。也是因?yàn)樵缬袑?duì)開(kāi)發(fā)商收取各種名目資金的規(guī)定，此次新規(guī)出來(lái)，才會(huì)有購(gòu)房者對(duì)之能否得到貫徹執(zhí)行的疑慮。
PART.4 新規(guī)能否治“痼疾”？此前的規(guī)定，對(duì)于開(kāi)發(fā)商或代銷(xiāo)、分銷(xiāo)、電商這些機(jī)構(gòu)在樓盤(pán)未領(lǐng)證前就收錢(qián)的行為，只是說(shuō)了“不能做”，沒(méi)有說(shuō)“做了會(huì)怎么樣”。
但可以看到，這次新規(guī)明確規(guī)定，開(kāi)發(fā)商在這方面犯規(guī)的話，住建部門(mén)會(huì)暫緩受理樓盤(pán)預(yù)售許可申請(qǐng)，“情節(jié)嚴(yán)重的，依法追究法律責(zé)任。”
領(lǐng)不到預(yù)售證，就賣(mài)不了房，這對(duì)于當(dāng)前普遍奉行高周轉(zhuǎn)模式、希望盡快賣(mài)房盡快回籠資金的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，還是有一定威懾力的。
另外，此次新規(guī)明確，預(yù)訂款額度不得超過(guò)房源商業(yè)按揭的首付款；同時(shí)規(guī)定，在購(gòu)房意向人數(shù)與預(yù)售房源套數(shù)比達(dá)到或超過(guò)2:1時(shí)，如公開(kāi)搖號(hào)，應(yīng)聘請(qǐng)公證機(jī)構(gòu)全程監(jiān)督，就搖號(hào)過(guò)程和結(jié)果出具公證書(shū)并公示。
業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，這可以剎一剎開(kāi)發(fā)商在房子不愁賣(mài)的情況下，動(dòng)不動(dòng)就把驗(yàn)資、凍資的金額提高到“嚇人”程度的風(fēng)氣——像前不久東部新城一樓盤(pán)的一次開(kāi)盤(pán)，要求凍資額高達(dá)170萬(wàn)元。
所謂——
“全款的往里走、按揭的不要堵門(mén)口、公積金的把小黃車(chē)挪走”……資料圖片。圖文無(wú)涉
相比之下，此次新規(guī)對(duì)于驗(yàn)資資金、凍資資金、預(yù)訂款等退還時(shí)限的規(guī)定，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，可能在實(shí)際操作中會(huì)有難度。
新規(guī)要求，凍資的資金應(yīng)在購(gòu)房者未買(mǎi)到房或放棄購(gòu)房之日起3個(gè)工作日內(nèi)解除凍結(jié)；預(yù)訂款則應(yīng)在7個(gè)工作日內(nèi)予以全額退還。
“凍資款還好說(shuō)，銀行解凍就可以了，但一般打進(jìn)開(kāi)發(fā)商賬戶的預(yù)訂款，一些全國(guó)性的大房企退還時(shí)，有可能需要通過(guò)總部走流程，時(shí)間上恐怕不一定能夠做到這么快。”
上述昨天認(rèn)籌的位于下應(yīng)的那個(gè)樓盤(pán)，此前在發(fā)給購(gòu)房者的通知中說(shuō)明，開(kāi)盤(pán)未選房成功的客戶，認(rèn)籌金將在售樓處辦理退籌手續(xù)后20個(gè)工作日原卡退還。
在新規(guī)出臺(tái)后，樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商方面營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人就此表示：“接下來(lái)我們會(huì)嚴(yán)格按照住建局的要求更改。”
新規(guī)的威力，或許尚待觀察。
但不管如何，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，有了市住建局這份規(guī)定相對(duì)比較細(xì)致的通知，在碰上開(kāi)發(fā)商要收取各種各樣名目的錢(qián)的時(shí)候，至少有了一件維護(hù)自身權(quán)益的“武器”。
但愿今后所有購(gòu)房者都不用再遭遇到與付女士、劉女士類(lèi)似的遭遇。
寧波晚報(bào)記者 鐘婷婷 編輯 葛淑雅
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